👉🏻 El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como el Tribunal Supremo, en numerosa jurisprudencia, han determinado la nulidad de diversas comisiones cobradas indebidamente por los bancos en la hipoteca de un inmueble, así como la nulidad de la conocida como «cláusula de gastos», mediante la cual las entidades bancarias imputaban al prestatario, es decir quien adquiere la vivienda, todos los gastos relativos a la tramitación de la hipoteca en cuestión.

Por todo ello, puedes reclamar al banco con el que concertaste tu hipoteca, numerosas cantidades en caso de que en tu hipoteca existan cláusulas como las siguientes:

1. COMISIÓN DE APERTURA

Ejemplo: «La constitución de esta escritura o hipoteca devengará a favor de la Caja una comisión de SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS (755,00 €).”

En este caso, la comisión de apertura es considerada nula, puesto que no se establece cuales son los gastos a los que hace referencia esa comisión, ni los trámites por los que la entidad bancaria ha incurrido en determinados gastos que generen esa comisión, es decir, el prestatario pagó esa comisión sin saber por qué debía pagarla, ni a que gestiones se refería, ya que la cláusula es genérica y no contiene las explicaciones necesarias para informar al consumidor y, por tanto, se declararía nula, procediendo la entidad bancaria a su devolución.

2. COMISIÓN DE RECLAMACIÓN POR POSICIONES DEUDORAS

Ejemplo: “Serán también a cargo del prestatario: (…) b) Las siguientes comisiones, en los supuestos respectivos: – Cuando se constituya en mora la parte deudora, se devengará una comisión en concepto de reclamación de posiciones deudoras vencidas de TREINTA EUROS (30,00 €) por cada una de las cuotas impagadas, en todo o en parte, que se liquidará al cobro de las mismas.»

Dicha comisión también se consideraría nula y el banco tendría que proceder a su devolución, en caso de que la haya cobrado en algún momento, puesto que se devengaría automáticamente, sin que se relacione con la realización de ningún tipo de gestión, por lo que no cabe deducir que ello generará un gasto efectivo. Además dicha cláusula sería de aplicación automática, sin tener en cuenta las gestiones que realmente se realizarían para proceder a la reclamación del impago, ya que no supondría el mismo gastos enviar un reclamación por burofax, que enviarla por correo electrónico.

3. CLÁUSULA DE GASTOS

Ejemplo: «Son de cuenta de la parte deudora todos los impuestos y gastos que se deriven del otorgamiento de la presente escritura y de su inscripción, sin cargas preferentes, en el Registro de la Propiedad, que la entidad acreedora podrá gestionar como tenga por conveniente” (…) “Dichos gastos comprenderán tanto los suplidos previos como los posteriores para su inscripción registral, incluso los de gestoría, que designará la Entidad acreedora.Todos los gastos notariales, registrales, fiscales, que se devenguen por esta novación modificativa, serán satisfechos por la parte compradora prestataria.”

Estas cláusulas  son de carácter indeterminado, genérico y abierto sin ningún tipo de concreción, lo que permite imponer al cliente todos los posibles gastos y tributos, sin distinguir quien resulta ser el solicitante y/o beneficiario, omitiendo quien es el verdadero obligado al pago o sujeto pasivo de los mismos, conforme a la normativa vigente, de tal manera que la entidad bancaria atribuye, de manera unilateral al cliente, una obligación genérica e inconcreta de abonar cuantos gastos, comisiones, aranceles, impuestos y tributos derivasen de la preparación, formalización, vigencia y/o cancelación de la hipoteca constituida.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras muchas la sentencia  nº 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, establece que la declaración de nulidad de estas cláusulas contenidas en los contratos de préstamo hipotecario que impongan la asunción de todos los gastos, comisiones y tributos al prestatario, deben declararse nulas de pleno derecho por no superar el control de abusividad, es decir, ser contrarias a la buena fe y causar un desequilibrio entre las partes, con las consecuencias inherentes a dicha declaración de nulidad.

Según la jurisprudencia, una vez declarada la nulidad de estas cláusulas de gastos debe procederse a un reparto equitativo de los mismos entre prestamista y prestatario, en atención a quién era el obligado al pago de cada uno de los conceptos. En este sentido, teniendo en cuenta lo determinado por la última jurisprudencia, tanto del TJUE como del TS, así como otra diversa jurisprudencia de diferentes otros tribunales, la devolución de las cantidades que no debió soportar el cliente, según los criterios jurisprudenciales descritos, ascendería al siguiente porcentaje de las cantidades pagadas por los siguientes conceptos:

Gastos notariales de formalización de la hipoteca: 50 %

Gastos registrales de formalización de la hipoteca: 100 %

Gastos de gestoría de formalización de la hipoteca: 100 %

Gastos de tasación del inmueble hipotecado: 100 %

Por todo ello, si en tu hipoteca encuentras alguna cláusula similar, es importante que pongas el asunto en manos de un profesional, ya que cada caso merece un estudio concreto y puedes optar a recuperar parte del dinero que pagaste por tu hipoteca.

Es MUY IMPORTANTE que sepas que el plazo para iniciar las reclamaciones por estas cantidades terminar el próximo 23 de enero de 2024, por lo que debes poner tu caso en manos de un profesional lo antes posible.

Para más información:

info@martalozanoaboga.net
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